Business FM - Жили-были: доступными будут только квартиры в аренду

2013-01-14

Новые госпрограммы по строительству жилья выполняются. Но цены при этом не становятся ниже. Чтобы сделать жилье доступным, государство решило сделать ставку на социальную аренду 

Объемы строительства жилья в рамках госпрограмм растут. Но даже в тех регионах, где строят много, цены почему-то не снижаются. Ипотека тоже не обеспечивает доступность жилья. Поэтому в мае этого года была анонсирована новая жилищная политика: Владимир Путин подписал указ об обеспечении россиян жильем. 

Основные задачи программы, разработанной Минрегионразвития: до 2018 года средний уровень процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту должен быть не выше инфляции на 2,2%, россияне смогут улучшать жилищные условия не реже одного раза в 15 лет, стоимость квадратного метра жилья будет снижена на 20% путем ввода в эксплуатацию жилья эконом-класса. Программа подразумевает предоставление ипотечных кредитов, а также строительство в течение пяти лет примерно 25 млн кв. метров жилья. Это позволит обеспечить жильём около 1,5 млн человек. Помимо этого, должна быть установлена фиксированная цена квадратного метра 32 тысячи рублей. В результате реализации программы средняя стоимость кв. метра к 2018 году может снизиться примерно на 20%. 

Кроме того, государство собирается за свой счет строить инфраструктуру и дороги к объектам комплексной застройки. Участие в пилотном проекте примут Пермская, Омская, Самарская, Челябинская, Ярославская области, Ставропольский край, а также Республика Татарстан. Рассмотрим каждый из факторов, который по идее должен снизить стоимость жилья. Большой объем строительства не спасает В тех регионах, где уже добились рекордных показателей строительства, почему-то не наблюдалось снижения цен, отмечают эксперты. 

В этом плане показательна Московская область. Здесь строится порядка 1 кв. метра в год на жителя. В настоящий момент только в ближнем Подмосковье (до 30 км от МКАД) ведется, по данным аналитиков «Метриум Групп», строительство 22,3 млн кв. метров жилой недвижимости. В области есть районы-рекордсмены: в Красногорском районе, строится 4,87 млн кв. метров, в Одинцовском 3,36 млн. кв. метров, в Балашинском 2,48 млн кв. метров. При этом во всех трех районах цены весь год росли. Рост цен на новостройки на северо-западном направлении (Красногорск, Одинцово) составил 15%, что на 3-5% выше, чем в среднем по Москве. Самый дорогой город в локации северо-западного направления Московской области Красногорск. 

«Здесь средняя цена квартир в новостройках достигает 5,1 млн рублей (87 тысяч рублей за 1 кв. метр). На стоимость в первую очередь влияет местоположение жилого комплекса (близость к МКАД или расположение в престижном районе города), а также строительная готовность проекта», комментирует Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group. Росли цены и на восточном направлении. В Балашихе, где объем строительства был высоким, на ряде объектов рост более чем на 20%. Минимум цены за «квадрат» от 49 тысяч рублей. Таким образом, большой объем строительства напрямую не ведет к снижению цен. Инфраструктура поднимает цены Строительства инфраструктуры за госсчет девелоперы добивались все эти годы. Но это, вопреки ожиданиям, подняло цены на 20%. 

«Внимание девелоперов сейчас приковано к районам, которые попали в государственную программу улучшения транспортной доступности и где планируется строительство новых станций метро, отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». После того, как программа будет реализована, цена квадратного метра в этих населенных пунктах вырастет в среднем на 15-20%». Аналогичные результаты опубликовала в этом году компания «РОМИР». 

В исселодовании приведены слова вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева: «Безусловно, транспортная доступность повышает привлекательность территории, как и все, что связано с благоустройством, новыми парковочными местами, прочими жизненными удобствами». Предполагается, что цены на жилую недвижимость вырастут до 20% по сравнению с районами, где эта проблема со строительством дорог не решена. 

«Можно провести прямую связь между условным временем «от дома до работы, в основном от места проживания до центра города, и стоимостью жилья: чем первый показатель выше, тем второй ниже. И не имеет большого значения, на собственном или на общественном транспорте человек собирается проделать этот путь», комментирует Денис Бобков, руководитель аналитического отдела компании Est-a-Tet. Так что строительство инфраструктуры в современных рыночных реалиях только поднимет цены на новостройки в хорошо обустроенных районах. Просто потому, что там жить лучше, и люди готовы больше за это платить. 

Ипотека: праздник, который всегда с тобой 

Ипотеке в России в этом году уже 15 лет. Она должна была сделать жилье доступным для миллионов семей. В новой госпрограмме тоже сделана ставка на увеличение объемов доступного кредитования. В 2012 году объем жилищного кредитования был максимальным за все время существования в России 1 трлн рублей. Общая задолженность россиян по жилищным кредитам достигла почти 2 трлн рублей. Количество семей, которые обслуживают жилищные кредиты, превысило 2 млн, посчитали эксперты «ГдеЭтотДом.ру». За год рост жилищного кредитования составил 15%, что существенно превышает официальный уровень инфляции в стране (около 7%). При этом цена кредитов выросла за год на 1% до 12,5% годовых в рублях. И в 2013 году эксперты ожидают повышения ставки до 13%-13,5%. 

Несмотря на победные реляции, круг покупателей жилья почти не расширяется. «Почти все строящееся жилье могут скупить представители 10% самых обеспеченных домохозяйств России, которых насчитывается около 5,7 млн. Тем самым жилой фонд в ближайшие два-три десятилетия будет концентрироваться у ограниченного числа домохозяйств. И в принципе высокий процент собственников жилья в России (их сейчас 82%), будет неуклонно сокращаться и стремиться к уровню стран с рыночной экономикой 40-50%», пояснил Александр Крапин, гендиректор агентства RWay. 

Чтобы жилье было дешевым, надо снижать его себестоимость Административные барьеры могут добавлять к стоимости строительства до 40% стоимости, считают некоторые эксперты рынка. Михаил Викторов, руководитель аппарата НОСТРОЙ, отметил в интервью BFM.ru ,что строители участвовали в разработке госпрограмм: «Хотелось бы, чтобы желаемое совпало с действительным, а цены снизились. На бумаге выглядит все реалистично и ободряюще. 

Очень важно, что при реализации программ уполномоченными госорганами обеспечивалась обратная связь и адекватная корректировка, тогда программы на бумаге будут реализованы и в жизни. Но очень часто это не сбывается, цены растут, и строители являются заложниками ряда объективных тенденций. К примеру, пресловутые административные барьеры могут добавлять к стоимости строительства до 40% стоимости». 

Таким образом, снижение себестоимости строительства на 20% не приведет к тому, что жилье станет для граждан доступнее, слишком велики в стоимости другие издержки. В строительстве Россия не используются современные технологии. «Сложность состоит в том, что любая инновация должна пройти экспертизу, после чего решение станет типовым. Таких решений по строящемуся объекту может быть десятки и каждый раз доказывать, что это может быть использовано, затратно для строителей», пояснил Михаил Викторов. 

Есть и такая проблема ДСК, на долю которых приходится до 50% всего строительства в России, в целом не готовы менять технологический цикл. Российским строителям привычнее работать со сваркой и оцинкованными трубами, чем с пластиковыми трубами. Эксперты уверены, что говорить о быстром снижении себестоимости строительства благодаря новым технологиям в многоэтажном строительстве пока не приходится. Более реалистично выглядит строительство дешевого малоэтажного жилья по сборно-каркасной технологии. 

«Обозначены рамки по продажной цене квадратного метра, в целом довольно жесткие 32 тысячи за «квадрат». С этой точки зрения наиболее дешевыми технологиями являются сборно-каркасные дома, где возможна стоимость возведения коробки здания на уровне 15-18 тысяч рублей за кв. метр», считает Анна Соколова MRICS, директор департамента аналитики и консалтинга компании Metrium Group. Жилье по такой цене необходимо для реализации государством социальных программ для очередников и решения проблем расселения аварийных домов, и государство будет выкупать построенные метры за 30-35 тысяч рублей. 

На рынок такие дома не попадут, отмечают эксперты, добавляя, что в Подмосковье средняя цена продажи даже для государства будет выше от 40 до 50 тысяч рублей. Надо отметить, что в Подмосковье есть проекты, где малоэтажное жилье предлагается по «программно-государственной» цене, к примеру, в проекте «Новое Ступино», которое при поддержке государства строит компания MR Group. Но и здесь речь о снижении цен со временем не идет. Летом 2010 года метр здесь предлагался по цене 32-34 тысячи, сейчас цена выросла до 40-44 тысяч рублей. 

Все предложенные меры, надо признать, ведут отнюдь не к удешевлению жилья. Пора было посмотреть на проблему шире и признать, что собственниками дано быть не всем. Государство меняет вектор В 2012 году была принята «дорожная карта» для строительства, в которой предлагается принять в 2013 году комплекс мер, «направленных на развитие рынка арендного жилья». 

Тем более, что в 2013 году будет закончена программа приватизации жилья. Таким образом, то жилье, которое государство даст чиновникам или молодым ученым по спецпрограммам после 1 марта 2013, нельзя будет оформить в свою собственность бесплатно. Что касается предложений частным девелоперам принять участие в создании жилья не на продажу, а в аренду, то они пока в раздумье. В пилотных регионах проекты оказались невыгодными для застройщика и затратными для администрации. 

Они обустраивают участки, создают инфраструктуру и еще дотирует половину арендной платы в новостройках по словам экспертов, если бы деньги были направлены только на дотации, помочь можно было бы большему количеству нуждающихся. Тем не менее, эксперты предсказывают, что в год Змеи тема аренды получит свое развитие, и весьма активное. Но многое зависит от того, какие меры и законы будут приняты. 

Татьяна Соколова