Московский Комсомолец - Кому по зубам коммерческая недвижимость в Воронеже

2015-03-18

Мы за ценою постоим? 

Принято считать, что какая погода в Москве, такая будет на следующий день и в Воронеже. То же и с бизнесом. В столичные деловые центры приходит запустение. Стоимость аренды снижается, но это не может остановить исход «офисных хомячков»: зима кризиса грозит быть долгой. Капитализм наш и в самом деле оказался дерьмом, как пишут на плакатах бунтующие ветераны, и на смену ему идет нечто иное, не поддающееся оценкам и прогнозам. И нет сомнений в том, что наступающие перемены гораздо круче не только первой волны кризиса, но и дефолта 1998-го. 

Товарищ! Я вахту не в силах стоять

Что ждет воронежский бизнес завтра? Да то же, что уже происходит в Москве. Там в бизнес-центрах пустует 2,5 миллиона квадратных метров - на 60% больше, чем построили за год офисной недвижимости. В двух бизнес-центрах из десяти самых пустующих не осталось вообще ни одного арендатора, остальные восемь свободны больше, чем наполовину. Доля вакантных площадей, по данным консалтинговой компании Knight Frank, выросла до рекордных 28%. Офисы соответственно дешевеют, ведь владельцам их содержание влетает в копеечку. 

Ставка аренды на офисы класса «А» еще к Новому году снизилась в Москве на четверть, достигнув десятилетнего минимума; в 2009-ом падение было меньшим – 20%, и пустовали 19,5% всех офисов. Владельцы центров с прошлого года страстно борются за арендаторов: предлагают арендные каникулы на год-полтора, фиксируют ставку аренды в рублях на 2-3 года, даже компенсируют штрафы за досрочное прекращение договоров. Но в январе падение продолжилось. 

Многие арендаторы уходят в так называемые коворкинги (co-working) – что-то вроде большой, от тысячи квадратных метров, деловой общаги для разных арендаторов, в которой можно снять рабочее место за 500 рублей в день: стол, стул, интернет, тумбочка с замком, переговорная комната, кухня, душ. Можно найти место в столичном коворкинге и за 400 рублей в день (неделя – 1800, месяц – 6 тысяч руб.). Спрос на них растет, сильно раздражая владельцев бизнес-центров. 

Первые коворкинги появились на Западе в начале века, а в России - в кризис 2009-го. В основном, арендаторами в них стал малый компьютерный бизнес: IT-компании, интернет-магазины, дизайн-бюро. Владельцы «общаг» пытались их совершенствовать и предлагали клиентам услуги секретаря, бухгалтера, юриста, но спроса на дополнительные услуги не возникло. Есть специализированные коворкинги (IT, дизайн), есть в Москве даже бесплатный коворкинг под названием «Мама работает» - для женщин в декретном отпуске. Бизнесменши устраивают здесь деловые встречи и занимаются делами, а за детьми в игровой комнате присматривают педагоги. 

Аналогичный коворкинг появился и в Петербурге, но - платный. На Западе основные клиенты коворкингов - фрилансеры, а в России - небольшие юридические, страховые, компьютерные фирмы, рекрутинговые агентства; наши фрилансеры работают дома. Мутацией специализированных коворкингов стали воркплэйсы (work place), похожие на средневековые общины ремесленников (может, мы именно в средневековье и возвращаемся? Ну, как на лозунге рабов «Да здравствует феодализм – светлое будущее всего человечества!»). С виду это обычные дома моды или парикмахерские, учебные центры или кулинарии; есть даже тату-воркплэйсы. В отличие от традиционных заведений, здесь каждый работает на себя. 

Всеядности коворкингов в них нет: снять здесь место для работы с документами или ноутбуком не удастся. Отцам Воронежа стоит присмотреться к коворкингам и воркплэйсам: ближайшее будущее явно за ними. А бизнес-центрам надо готовиться к запустению. 

Где наше не пропадало! 

В Воронеже есть свои нюансы коммерческой аренды. Многие годы аренда муниципальной недвижимости, например, верой и правдой служила обогащению чиновников: «один метр пишем, два на ум пошло». В 2009-ом одной из первых забот нового губернатора стали долги арендаторов госсобственности, достигшие с легкой руки чиновников мэрии 400 миллионов рублей. 

Губернатор Гордеев назвал это вопиющим безобразием: кто-то обогатился на суммы, которые позволили бы завершить строительство нескольких школ и больниц! Все органы власти должны немедленно подключиться и навести порядок! После этой угрозы мэр Колиух начал «активную борьбу с коррупцией»: создал комиссию по проблеме перевода помещений из категорий «жилые» в «нежилые» и наоборот (заработок за «короткий перевод» одного помещения составлял 150-300 тысяч рублей). 

Мэр объявил: схема, позволявшая владельцам помещений манипулировать квадратными метрами, а некоторым высокопоставленным чиновникам – незаконно обогащаться, ликвидирована. Между тем, еще в 2009-ом СМИ сообщали о проблемах, например, «Галереи Чижова» с привлечением арендаторов в свой центр: из 22 этажей сданы были только 8, несмотря на умеренную арендную плату ~700 рублей/кв. м. – а поначалу требовали от 1,5 тысяч за квадрат. Хотя на рынке были и такие предложения: «Дешевые метры! Офисные помещения класса "С" и Помещения Свободного Назначения от 375 руб./м2/месяц вкл. НДС и коммунальные платежи!». Ремонт, интернет, охрана, парковка, переезд за счет арендодателя, бесплатные канцпринадлежности и услуги курьера». И это не в Воронеже, а в Москве (метро «Черкизовская»)! 

В 2010-ом, несмотря на спад кризиса, бизнес-центры Воронежа продолжали битву за клиентов, и некоторые фирмы регулярно переезжали к более щедрым арендодателям, а также из комфортных помещений класса В+ в более дешевые В- и С. Известная фирма переехала, например, из офиса за неснижаемые 600 руб./кв. м. в новый бизнес-центр со ставкой от 700 до 1000 руб./кв. м., а по рукам ударили на цифре в 400 руб. – «только для вас! Никому не говорите…». И цену эту подпирал еще один бизнес-центр в центре города, открыто предлагавший демпинг: 250 рублей! 

Правда, это оказалось рекламным блефом, но цены в нем были реально ниже, чем у многих других. Как и с жильем, рынок продавца стал рынком покупателя. Риэлторы смело объявляли, что это ненадолго: мол, спрос на жилье уже опять растет, вырастет и на коммерческую недвижимость. Но верить риэлторам не обязательно: для них прогноз снижения цен смерти подобен. И сегодня эксперты дружно прогнозируют неизбежные банкротства в Воронеже, в первую очередь, риэлторских фирм - наряду с парикмахерскими, филиалами банков, турфирмами, автосалонами и торговцами ширпотребом. 

Торговая лодка разбилась о сбыт 

Агония бизнес-центров подобна агонии торгово-развлекательных центров, которых в Воронеже сегодня – как донов Педро в Бразилии. В марте компания РИЛОС поместила Воронеж на шестое место в рейтинге городов России по коммерческой плотности (664 м² коммерческой недвижимости на тысячу человек) и на 17-е место по количеству торговых центров. Последствия бурного строительства ТРЦ в Воронеже и резкого падения потребительского спроса сегодня можно наблюдать на ярмарке на Донбасской. 

Рентабельность ТРЦ стала клониться к минусу еще после первой волны кризиса, с той поры открылось несколько новых центров, и выручка торговцев снизилась в полтора-два раза. А уж теперь, после неустанной заботы партии и правительства, поднявших налог на недвижимость по кадастровой стоимости, и краха покупательной способности населения, бизнесменам грозит разорение – как арендаторам, так и хозяевам квадратных метров. Часть торговцев пыталась перейти на уличную работу – в надежде вернуться, когда все устаканится, но что-то не пахнет в нашей стране стабилизацией; вертикаль занималась лишь распродажей природных ресурсов, а строительство промышленности и сельского хозяйства ей было не интересно. И рано или поздно она была обречена на судьбу любого хронического алкоголика, выносящего из дома все, что можно пропить. 

Стрит-ритейл в Воронеже, где чиновники рука об руку с крупным бизнесом годами успешно истребляли уличную торговлю, практически обречен. На днях мэрия объявила об очередном демонтаже киосков; значит, все люди, кормившиеся от их торговли, останутся без работы, и заодно их семьи перестанут быть покупателями в торговых центрах. Теперь же пришла пора и крупного бизнеса, который упорно держал в Воронеже арендные ставки выше, чем в Питере, несмотря на разницу в уровнях жизни. В феврале реальные расходы россиян, по данным исследовательского холдинга «Ромир», снизились на рекордные в новом веке 5%. Инфляция в январе-феврале тоже бьет рекорды, достигнув 6%. Люди стали экономить на продуктах (на 18,5%), еще с декабря переходили на более дешевые товары, в магазины «доступных цен», ловили скидки и акции, а сэкономленное тратили на закупку впрок моющих средств, косметики, зубной пасты и т.п. 

Торговые сети резко расширили предложения акций и скидок, но вряд ли это спасет их. Закрываются кафе и бары, все больше магазинов вешают табличку «продается» или «аренда», и даже риэлторы начали прогнозировать, что арендная плата за помещения под рестораны и магазины в Воронеже может упасть вдвое! Но подстилают соломки: мол, потом она опять поднимется, невзирая на любые кризисы и даже дефолты. Устами риэлторов мед бы пить. 

Вроде не бездельники и могли бы жить 

В декабре Воронежская область заняла 13 место в ЦФО по предпринимательской активности. Аналитики агентства Top-RF насчитали в Воронежской области 1 млн. 177 тысяч экономически активных жителей и 52 тысячи индивидуальных предпринимателей, зарегистрированных на 1.10.2014. Из их соотношения и вывели коэффициент предпринимательской активности, отражающий потенциал безработицы. Мы оказались одними из худших в европейской части страны, и вины в этом правительства РФ, загнавшего значительную часть малого и среднего бизнеса в тень или в безработные, нет. 

Это местное начальство опустило нашу область на дно рейтинга, отдав ее на милость крупных капиталов. На первом месте в ЦФО - Белгородская область, давшая этим очередной повод для зависти воронежских предпринимателей. В целом по России самый высокий коэффициент - в Краснодарском крае, там он вдвое выше, чем у нас. Поскольку у придворных капиталов от любых санкций есть защита в виде государственных заначек, то в безработицу проваливаются малые предприниматели и, конечно, простые смертные. 

В Воронеже их будет гарантированно больше, чем в регионах с высоким коэффициентом предпринимательской активности. Знакомый владелец крупной фирмы рассказал, что обычно в его компании была высокая текучка среди неквалифицированного персонала, однако прошлой осенью она практически прекратилась: люди стали держаться даже за самые низкооплачиваемые рабочие места. 

Но удержаться суждено далеко не всем. В декабре 2014 г. на улице оказались сразу 214 работников ГК «Русский аппетит». По данным областного правительства, только за январь-февраль безработными стали больше тысячи человек. Чуть ли не на 40% наметились сокращения в компании «ЭФКО» в Воронеже. Около 130 человек приговорены к потере работы до конца марта в ОАО «КБХА», еще 65 – на Воронежском мехзаводе. 

Банк «ВТБ24» сокращает 5-7% сотрудников своего регионального отделения; «Связной банк» вообще отказался от сети региональных офисов. В Воронеже он закрылся в середине февраля, оставив без работы более 200 сотрудников. АО «Атомэнергопроект» сокращает 364 работника, ОАО «Пассажирское вагонное депо» - 208. К марту о сокращениях объявили 33 воронежских предприятия. До 1 июля уволенными должны оказаться более двух тысяч человек, и около 800 уже окунулись во время, напоминающее Великую Депрессию.

 По данным кадровых агентств, на одну вакансию сегодня приходится больше 8 резюме. А областной департамент труда и занятости сообщил, что на 10 марта у нас зарегистрировано 12417 безработных (на 600 больше, чем месяц назад, и на тысячу больше, чем на 1 января). Официальная безработица у нас всего 1,1%, но в докладе директора НИИ статистики Василия Симчеры, который в 2012-ом покинул свой пост со словами «Надоело врать!» и опубликовал сравнительный анализ реальных показателей экономики и жизни страны с официальной статистикой, сказано вот что: «Уровень безработицы. Официально 2–3%, фактически 10–12%. 

Во всем мире не все безработные регистрируются на бирже труда, поэтому существует разница между официальной статисткой и данными Международной организации труда. Однако чтобы эта разница составляла 4–5 раз, нужно сильно поиграть с арифметикой!». По прогнозам Минэкономразвития на 2015 год, безработица в России вырастет до 6,5%, по прогнозам Минтруда – до 8–9%. По оценкам экспертов, эту цифру можно смело умножать на 2-2,5. Директор НИИ статистики мог бы дать более точные цифры, но такие специалисты давно уже нашей вертикали не требуются. 

Ждем-с. 

Александр Ягодкин