Петербург впервые в новейшей истории обогнал Москву по количеству сделок, заключенных на первичном рынке жилья. Отрыв обеспечили покупатели из регионов, для которых проживание и квартиры в Северной столице оказались более привлекательными

По итогам 2016 года Петербург по активности покупателей на первичном рынке жилья обогнал Москву. По данным Росреестра, за прошлый год в Москве было зарегистрировано 35,6 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), а в Петербурге — 36,9 тыс. Если считать число ДДУ на душу населения, то картина получается еще более яркая: в Москве в год заключается одна сделка на 365 человек, а в Петербурге — одна на 140 человек. Разница более чем в 2,6 раза.

Эксперты говорят, что Петербург оттягивает на себя региональный покупательский спрос. Специалисты из регионов делают выбор в пользу Петербурга, поскольку жизнь и жилье здесь дешевле. На этом тренде девелоперский рынок города может продержаться пару лет и преодолеть последствия текущего кризиса.

Обогнали в долевке

Превышение покупательской активности на рынке жилья Петербурга над рынком Москвы подтверждается статистикой Росреестра. За 2016 год в Петербурге было зарегистрировано 36,9 тыс. ДДУ, что на 38% больше, чем годом ранее. А за тот же период в Москве число зарегистрированных ДДУ составило 35,6 тыс.

Конечно, данные по ДДУ в двух столицах не отражают всю рыночную картину (во–первых, в Москве велика доля апартаментов: 20% против 5% в Петербурге, во–вторых, в столице до сих пор значительная часть домов продается не по 214–ФЗ, а по другим схемам, например ЖСК, а значит, в статистику не попадает). Но тренд очевиден.

Сведения Росреестра подтверждают данные аналитиков. По данным "Петербургской недвижимости", в 2016 году в Петербурге было продано 2,66 млн м2 жилья (а с учетом ближайших районов Ленобласти — 4,14 млн м2), что на 15 и 9,5% соответственно выше показателя предыдущего года. А в Москве за тот же период, по данным столичных чиновников, было продано 3,5 млн м2 жилья (спад — 12%).

Динамика ввода жилья в Петербурге за прошлый год также оказалась положительная, а в столице — отрицательная. В нашем городе было введено в эксплуатацию 2,92 млн м2 жилья (рост на 5%), а с учетом Ленобласти — 4,5 млн м2 (рост на 5%). В Москве за тот же период ввели 3,34 млн м2 жилья, что почти на 14% меньше, чем годом ранее. А в Подмосковье — 8,4 млн м2 (спад на 2%).

Между двух столиц

Главной причиной происходящего эксперты называют смещение в Северную столицу регионального спроса на жилье.

"Наша компания работает в семи регионах России. И мы можем подтвердить, что только в Петербурге в 2016 году наблюдался столь значительный всплеск покупательской активности. Видимо, это связано с тем, что наш город быстрее реагирует на любые изменения — и рыночные, и политические", — рассуждает директор по маркетингу и продажам компании "ЮИТ Санкт–Петербург" Екатерина Гуртовая.

"Миграция из регионов в большие города активно продолжается и в связи с кризисом даже увеличивает темпы. Люди с ограниченным бюджетом, выбирая между Москвой и Петербургом, понимают, что шансов приобрести квартиру в Северной столице у них существенно больше", — констатирует гендиректор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.

Действительно, по итогам 2016 года средняя стоимость первичного жилья в Петербурге составила 60 тыс. рублей за 1 м2, а в Москве она на 30% выше — более 90 тыс. рублей за 1 м2. При этом не надо забывать, что в среднем 60% квартир люди покупают в ипотеку. "При сопоставимом уровне банковских ставок в двух столицах ипотечная квартира в Петербурге оказывается ощутимо дешевле столичного жилья такой же площади. Это самый серьезный аргумент для покупателя", — отмечает Виталий Коробов из компании "Аквилон Инвест". "На одного жителя Петербурга приходится 21–23 м2 жилья, а средний для России показатель — около 35 м2 на человека. Таким образом, потребность самих горожан в новом жилье тоже велика. А с учетом недорогой цены и недорогой ипотеки именно это вызвало бум продаж прошлого года", — уверен исполнительный директор СК "Ойкумена" Роман Мирошников.

В свою очередь, вице–президент Becar Asset Management Group Илья Андреев добавляет, что в пределах Москвы осталось очень мало пятен под застройку. "Все строительство переместилось на территорию области, добираться из которой до города долго и трудно. В Петербурге, даже с учетом агломерации, логистика значительно удобнее. Покупатели это понимают и голосуют рублем", — отмечает он.

Спрос из регионов

Опрошенные "ДП" девелоперы города подтверждают рост числа сделок с участием иногородних покупателей. В среднем по рынку их сейчас около 30%. В ГК "Эталон" за год число таких покупателей выросло на 1–2%, в холдинге RBI и "ЮИТ Санкт–Петербург" — на 5%, в "РосСтройИнвесте" — на 10%. "По ряду наших объектов доля региональных покупателей превышает 50%. Из них 4% — из Ленобласти, москвичей — от 1% до 8% в зависимости от проекта, остальные — из более удаленных регионов, в том числе нефтегазовых", — делится наблюдениями Вера Сережина из холдинга RBI.

По ее словам, иногородние покупатели делятся на две большие категории — тех, кто приобретает недвижимость для собственного проживания, и тех, у кого в Петербург на учебу переезжают дети. "Первые предпочитают покупать квартиры ближе к центру города, для вторых важнее цена и транспортная доступность объекта", — отмечает Вера Сережина.

"Среди покупателей становится все больше граждан из Казахстана, которые перебираются жить в Петербург, а также москвичей, в том числе рядовых сотрудников "Газпрома" и смежных с ним бизнесов. Но в прошлом году они нам кассу не сделали — их всего 7–8% от общего числа. Правда, переезд "Газпрома" в Петербург только начинается, так что этот покупатель к нам еще придет", — уверена гендиректор ГК "Еврострой" Оксана Кравцова. Кроме того, серьезную лепту в статистику продаж жилья вносят военные, которые, получив сертификат на квартиру, как правило, перебираются из северных регионов в Петербург, где многие из них учились.

Другие причины

Эксперты отмечают, что на выбор региональных переселенцев в пользу Петербурга влияет также то, что жизнь в Северной столице дешевле, чем в Москве. Так, средняя ставка налога на жилую недвижимость в Петербурге — около 2 тыс. рублей в год, а в Москве — 5 тыс. рублей. Проезд в общественном транспорте в Москве на 12% дороже. Прожиточный минимум в Москве для трудоспособного населения — 17,5 тыс. рублей в месяц, в Петербурге — 11,5 тыс. рублей. Причем, по данным "Ромир", темпы роста расходов петербуржцев в январе 2017 года оказались на уровне 17% — в 2 раза выше, чем у москвичей. А уровень безработицы в Москве на 0,1% выше, чем в Петербурге. "В Петербурге также отличные возможности для обучения детей в вузах, культурного отдыха и поездок в Европу", — заключили собеседники "ДП".

Совершенно очевидно, что в Петербурге покупатели стали активнее, чем в Москве. Мы почувствовали этот тренд год назад и стали активнее работать с региональными клиентами. Число иногородних покупателе, включая жителей Москвы, у нас за год увеличилось как минимум на 10%. Себестоимость жилья в двух столицах сопоставима. Но "за Москву" покупатель всегда платит больше. Так что Петербург, благодаря более низким ценам на жилье и высокому качеству жизни, перехватил у Москвы этот региональный поток. Происходит перераспределение спроса. Думаю, этот процесс продолжится и в этом году.

Игорь Креславский