Неблагоприятный психологический климат на рынке арендного жилья тормозит развитие этого сегмента недвижимости 

В ожидании второго чтения законопроекта "о доходных домах" в Госдуме этот документ активно обсуждается в комитетах нижней палаты. Законодательная инициатива призвана расширить фонд арендного жилья и за счет реализации программы некоммерческого найма решить квартирную проблему для "среднего класса", представители которого по уровню доходов не могут рассчитывать на субсидирование со стороны государства, но и самостоятельно приобрести квартиру по рыночным ценам не способны. 

По заявлениям разработчиков проекта, стоимость такой аренды будет минимум на треть меньше рыночного уровня цен. Эксперты же довольно сдержанно оценивают перспективу этого законопроекта, полагая, что возможность его масштабной реализации в рамках всей страны остается маловероятной. Для эффективного внедрения "доходных домов" необходимо комплексное изменение всей системы рынка недвижимости, а это, как считают специалисты, процесс долгий и сложный. 

Пока этот процесс еще не пошел, россияне обращают свой взор на рынок коммерческого найма жилья, который в нашей стране имеет свою - отрицательную - специфику.
До 1991 года все население бывшего СССР находилось в арендных отношениях с государством и выступало в роли нанимателей жилья. Массовая же приватизация жилья и новое строительство, которые проводились все последние годы, превратили Россию в страну владельцев жилья. 

"Но программа бесплатной приватизации за двадцать с лишним лет себя уже изжила. Ее продление в феврале текущего года отбросило рынок аренды на несколько лет назад", - убежденно заявляет профессор факультета государственного и муниципального управления Высшей школы экономики Елена Шомина.
Сейчас, по подсчетам специалистов, до 70-80% жилья в России находится в частной собственности. Этот показатель в разы превышает аналогичные показатели в США и Европе, где в собственности находится всего 40-60% жилых площадей. И в этих странах аренда жилья считается одной из самых удобных и цивилизованных форм улучшения своих жилищных условий. 

Например, в Германии порядка 65% населения живет в съемном жилье, чуть меньше во Франции и США - 30-40%. Зато в России, по данным последних исследований "Ромир", 71% городского населения - это собственники, и только 7% - арендаторы. 

На самом деле это довольно пугающие цифры, которые демонстрируют тотальную косность и низкую мобильность российского населения. Как правило, развитый рынок найма жилья гарантирует высокую подвижность людей - они освобождаются от жесткой привязанности к одному месту, выбирают для себя наиболее интересные варианты трудоустройства, квалифицированные специалисты не боятся менять место жительства в поиске лучших условий жизни. 

Однако в России сложилась иная ситуация - до сих пор собственное жилье среди наших соотечественников считается признаком успешности и состоятельности, а необходимость снимать жилье, напротив, - почти постыдной и непрестижной временной необходимостью.
Такое отношение связано с крайней непривлекательностью для потребителя рынка аренды. В первую очередь из-за непомерно высокой стоимости этой аренды. На данный момент в Москве в сегменте экономного жилья средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры составляет 33,2 тыс. рублей месяц. 

А самые дешевые предложения начинаются от 25-28 тыс. рублей, но такая низкая цена, как правило, обусловлена либо плохим состоянием квартиры, так называемым "бабушкиным" ремонтом, либо большой удаленностью от станций метро и неразвитой инфраструктурой, либо близостью МКАД. Однако директор Института экономики города Александр Пузанов убежден, что такие цены - проявление нормального рыночного механизма и что, как и везде, цены всегда формируются в соответствии с соотношением спроса и предложения. 

"Прослеживается четкая корреляция между ценой на аренду и уровнем зарплаты. В Москве высокий уровень цен объясняется очень высокой степенью привлекательности рынка труда и, как следствие, высокими ставками заработной платы", - объясняет вице-президент Российской гильдии риелторов Андрей Хромов. 

Столица, безусловно, самый дорогой в этом отношении город. Запросы арендодателей даже второй столицы страны - Санкт-Петербурга - гораздо скромнее - 20,4 тыс.
рублей в месяц за однокомнатную квартиру. Далее следуют Екатеринбург - 15,8 тыс. рублей, Иркутск - 14,1 тыс. рублей в месяц и Новосибирск - 10-11 тыс. рублей.
На заседании кабинета министров 25 апреля 2013 года председатель правительства Дмитрий Медведев заявил, что средний уровень денежных доходов населения России в 2012 году составил примерно 245 тыс. рублей на человека в год. А это приблизительно 20,5 тыс. рублей в месяц. 

Конечно, есть немалое число тех, кто получает в десятки раз больше, но, если все-таки опираться на среднюю цифру, получается, что далеко не все могут себе позволить арендовать недвижимость в Москве и других городах. Комфортная арендная плата сейчас оценивается экспертами приблизительно в 20-25% от ежемесячного дохода - именно столько платят съемщики квартир в Европе, где средняя стоимость однокомнатной квартиры экономичного класса составляет приблизительно 400-450 евро в месяц, в США и того меньше - всего 10-15% от доходов.
А вот в России аренда "съедает" порядка половины ежемесячного дохода населения. 

Директор института "Коллективное движение" Карин Клеман делится своим личным опытом: доход, который г-жа Клеман получает от сдачи в аренду квартиры в достаточно престижном районе Парижа, не покрывает сумму, которую ей как съемщику квартиры приходится платить в России. Поэтому нет ничего удивительного, что многие арендаторы предпочитают снимать комнаты или квартиры вскладчину и только на время, а собственное жилье становится идеей фикс для большей части россиян. 

"Зачастую россияне сдают квартиры просто от бедности. Когда это становится их единственным доходом. Отсюда следует и низкое качество сдаваемых квартир, и неблагоприятный психологический климат, когда собственник проявляет по отношению к арендатору крайнюю степень подозрительности и недоверия", - говорит руководитель аналитического Центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко.
Действительно, высокие цены - это только составляющая часть общей проблемы, которая проистекает из полной нецивилизованности рынка аренды жилья. В отличие от западных рынков, где в структуре рынка преобладают крупные бизнес-организации, занимающиеся сдачей жилья в аренду, в России доминируют частные владельцы квартир, которые, естественно, не являются профессионалами, способными оценить рынок и его тенденции, и уводят его в теневой сектор. 

В развитых странах Запада срок найма составляет минимум 2-3 года, в России же максимальный срок, на который заключается договор, - 11 месяцев, потому что договоры на срок от года уже подлежат обязательной регистрации. "Эта ситуация превращает исключительно деловой момент аренды жилья в вопрос личного взаимодействия между двумя частными лицами, когда нет ни договора, ни правил и никто не хочет платить налоги, - говорит Елена Шомина. - Это можно объяснить ментальностью населения - у россиян нет ни культуры, ни привычки платить налоги с аренды квартир, поскольку они просто не воспринимают это как налогооблагаемый доход". 

Вопрос неуплата налога с дохода от сдачи квартиры встает довольно серьезно. Официально зарегистрированы и законопослушно платят в казну подоходный налог только порядка 10-15% арендодателей. "К тому же здесь почти отсутствует риск наказания, - говорит г-н Пузанов. - Россияне просто не ощущают реальность и серьезность возможной ответственности, а потому и не спешат декларировать свои доходы от аренды". 

Г-жа Шомина также сокрушается, что население даже не пытается повысить свою экономическую грамотность: "Мало ведь кто знает, что если оформиться как частный предприниматель, то можно совершенно официально платить всего 6% подоходного налога. Но вместо этого все предпочитают скрывать факт сдачи квартир в аренду, создавая систему, в которой никто не защищен: ни сами владельцы квартир, ни съемщики жилья". В зарубежных странах механизм защиты гораздо более развит, чем у нас: если собственник квартиры захочет его выселить, он сначала должен подать в суд, а затем дождаться судебного решения. 

В России же в любой момент из съемной квартиры могут попросить выселиться, цены на аренду непредсказуемо меняются, а о снятии квартиры на десяток-другой лет вообще речи нет. К тому же сегмент профессиональных арендодателей, которыми могут выступать коммерческие организации и компании, в России почти отсутствует. И, как говорят эксперты, причина здесь проста - рынок аренды жилья просто невыгоден для крупных коммерческих инвесторов. 

Руководитель аналитического Центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Реп-ченко объясняет это так: "Когда у нас ставка рефинансирования более 8% годовых, когда бизнес может кредитоваться в банках минимум под 12-13% годовых, то аренда как бизнес, который дает всего 5-6% годовых, совершенно нерентабельна. Поэтому в России нет доходных домов, нет операторов, которые бы в такой масштабной форме сдавали жилье в аренду. И вряд ли появятся в ближайшее время". 

Такая ситуация возвращает потребителя к рискам съема жилья у частных лиц. Или же неожиданной альтернативой становится приобретение жилья в ипотеку. "Сейчас на рынке ежемесячные платежи по ипотеке и за аренду квартиры приблизительно сопоставимы - в районе 35-40 тысяч рублей в месяц. Конечно, существует необходимость первоначального взноса в размере не меньше 20% от стоимости квартиры. Но если потребитель может взять ипотеку, то она выглядит более выгодным вариантом для него, поскольку это прямые инвестиции в свою собственность", - отмечает г-н Хромов. 

Для решения вопроса о повышении уровня цивилизованности российского рынка аренды жилья сейчас активно разрабатываются уже упомянутая программа доходных домов и инициатива ввода патентов на аренду. Но все эксперты убеждены, что особой возможности массовой реализации этих проектов нет и рынок аренды жилья останется в ближайшие годы стабильным - и по цене, и по объему предложения. 

Переход на цивилизованные рельсы займет длительный период. "Это исключительно вопрос времени. Постепенно, по мере того как люди адаптируются к современным реалиям рынка, рынок станет более цивилизованным. Каким-то кнутом и пряником здесь пытаться что-то исправить - значит потратить много усилий без какого-либо видимого результата", - резюмирует Олег Репченко. 

АРИНА РАКСИНА