Ставки по ипотечным кредитам вместо ожидаемого падения могут вновь вырасти
На днях премьер Владимир Путин предложил Сбербанку снизить среднюю
ставку по ипотеке до 8%. Видимо, предполагается, что другие кредитные
учреждения пойдут вслед за флагманом, и жилье для россиян станет
доступнее. На первый взгляд при инфляции за 2010 год на уровне 8,8%
исполнить пожелание главы правительства невозможно. Однако теоретически
есть варианты: снизить ставки по вкладам, поднять стоимость других
кредитов. Эксперты единодушно утверждают, что ни один банк на эти
варианты не пойдет. Более того, по их мнению, ипотечные займы в
ближайшее время могут вновь подорожать.
Напомним, что ранее, в апреле, Владимир Путин заявлял, что российские
банки должны в перспективе стремиться к снижению ставок по ипотеке до
5–6%. При том что сейчас в среднем они варьируются в пределах 13–14%. 8%
– цель, казалось бы, более реалистичная, однако, чтобы достичь ее,
банкирам пришлось бы пересмотреть стоимость иных продуктов, ведь
работать себе в убыток бессмысленно. Например, существенно поднять
ставки по иным кредитам, в том числе потребительским, или понизить
проценты по депозитам, которые у многих и без того едва покрывают
инфляцию. Однако эксперты единодушны: ни один банк по этому пути не
пойдет, поскольку даже при 8% годовых ипотека не станет «народной»
настолько, чтобы компенсировать потери, связанные с уходом других
заемщиков и вкладчиков.
Кстати, и у того же «Сбера» уже есть одна кредитная программа с низкой
ставкой, но в народ она, увы, не пошла. «Речь идет об ограниченном
кредите под 8% годовых на восемь лет, но с 50-процентным первым взносом,
– напомнила «НИ» аналитик банковского сектора из инвестиционной
компании «Rye, Man & Gor Securities» Екатерина Андреянова. – Он
привлекателен с точки зрения ставки, но отнюдь не самый популярный из-за
высокого взноса. Но за счет такого взноса банк сильно снижает риски».
Иными словами, банк на более-менее льготных условиях готов помочь
деньгами тем, у кого они уже есть в достаточном количестве и в ближайшее
время не переведутся.
Миссия не выполнима
По словам г-жи Андреяновой, не стоит ожидать, что в ближайшее время
банки снизят ставки даже до 10%. «Ипотека в рознице сейчас одно из
наиболее интересных для банков направлений, – поясняет эксперт. –
Восстанавливается после кризиса строительная отрасль, да и рынок
недвижимости сейчас активно развивается. Однако фактором, сдерживающим
ставки, остается уровень инфляции. Понятно, что банки хотят заработать,
и, пока рынок растет, никто не будет добровольно отказываться от
прибыли.
Заместитель председателя правления акционерного коммерческого банка
Василий Палаткин обращает внимание на то, что размер ставок формируется
рынком и не может быть «назначен» сверху. «Чтобы дешевые ипотечные
кредиты по ставкам, близким к европейским, появились в России,
необходимо существенное развитие экономики и стабилизация
макроэкономических показателей, – сказал «НИ» банкир. – А сейчас
снижению ипотечных ставок противоречит уже сам рост ставки
рефинансирования. Для ипотеки нужно дешевое фондирование и длинные
деньги. При инфляции, которая на этот год прогнозируется на уровне 7–8%,
для достижения ипотечных ставок в 8% государство должно либо выделять
под такие программы фактически бесплатные длинные деньги, либо
субсидировать процентные ставки».
Сейчас в целом по рынку действует скорее дифференцированный подход к
установлению ипотечных ставок. Кредит на покупку жилья в рублях сегодня
можно оформить и под 8%, и под 27% годовых в зависимости от условий.
«Самыми высокорисковыми и потому дорогими считаются кредиты с
минимальным обязательным взносом или без такового вовсе, – рассказал
банкир. – Минимальные же ставки доступны, если заемщик имеет возможность
оплатить не менее половины стоимости недвижимости в качестве
первоначального взноса. При этом срок кредитования не превышает 5–8 лет,
и приобретаемое жилье построено с участием средств банка-кредитора».
Таким образом, повсеместного снижения ставок до средних 8% не произойдет
просто из-за объективных макроэкономических показателей. «Очевидно, что
для коммерческих банков это просто невозможно», – пояснил «НИ» эксперт
Центра развития Дмитрий Мирошниченко.
Больше знаешь – хуже спишь
Иногда высказываются суждения, что наши граждане просто мало знают об
ипотечных кредитах. А если бы знали больше, стали бы их брать активнее.
Не в Москве, конечно, где жилье крайне дорого, а в регионах, в небольших
городах, где квартира или дом стоят гораздо дешевле. Между тем
социологи из исследовательского холдинга «Ромир» пришли к выводу: чем
больше россияне знают об ипотеке, тем меньше им хочется ею
воспользоваться. Более половины наших сограждан (60%) считают, что
вполне достаточно информированы об услугах этого вида кредитования. Но
при этом менее 10% участников исследования выразили уверенную готовность
воспользоваться ипотекой для улучшения своих жилищных условий. Доля
тех, кто категорически не рассматривает такую возможность, в два раза
выше – практически 20%. Остальные либо сомневаются, либо дают ответы
типа «скорее да» или «скорее нет». А среди «хорошо» и «достаточно»
информированных об ипотечных программах совокупная доля тех, кто не
готов ими воспользоваться даже гипотетически, составляет 44%.
Таким образом, можно сделать вывод, что проблема с развитием ипотеки
состоит вовсе не в недостатке информации у потенциальных заемщиков.
Информационная поддержка и рекламные акции крупнейших банков России
сделали этот вид кредитования для россиян более понятным, но не более
доступным.
Василий Палаткин признает: несмотря на то что спрос на ипотеку после
кризиса стал расти, для большинства населения обслуживание кредита –
непосильное бремя. «По данным Росстата, почти 65% граждан России в той
или иной степени хотели бы улучшить свои жилищные условия, и только 5–8%
в состоянии сделать это, – напомнил банкир. – Такой разрыв объясняется
прежде всего низкими доходами населения. Среднемесячный доход на
человека в России в 2010 году составил 18,5 тыс. руб. Стандартный для
нашей страны кредит – 5 млн. руб. на 20 лет и первоначальном взносе от
30 до 40% от общей стоимости квартиры. Ежемесячные выплаты по нему
составят около 50 тыс. руб., то есть три месячные зарплаты среднего
россиянина. Переплата же за 20 лет – 7,5 млн.». Кому это доступно?
Позади Европы всей
В сравнении с западными странами мы выглядим совсем уж бледно. Эксперты
из Penny Lane Realty составили рейтинг стоимости ипотечного кредита в 60
странах. Россия в этом списке заняла 47-е место. Аналитики учитывали
среднюю процентную ставку, платежи за открытие и ведение ссудного счета,
стоимость жилья исходя из стандартного кредита на сумму чуть более 122
тыс. евро, то есть фактически тех самых 5 млн. руб., о которых говорил
банкир. Первое место у Дании, где средняя процентная ставка составляет
1,36% (ежемесячный платеж – 566 евро). Таким образом,
среднестатистический житель страны тратит на ипотеку всего 13%
ежемесячного дохода. В Швеции средняя процентная ставка находится на
уровне 2,23%, ежемесячный платеж составляет 596 евро. На третьей строчке
оказалась Испания (2,44%). Россиянину же за 20 лет, по подсчетам
аналитиков, придется за 20 лет отдать в 2,5 раза больше, чем сумма
полученного кредита. Хуже, чем у нас, дела, пожалуй, только в таких
странах, как Азербайджан (16,9%), Аргентина и Туркмения (по 18%).
«Кроме низких по сравнению с Европой доходов основным сдерживающим
фактором для развития ипотеки являются высокие цены на жилье, –
подчеркнул «НИ» Дмитрий Мирошниченко. – Допустим, представитель
пресловутого «среднего класса», живущий в Москве, не может обеспечить
себя жильем просто никак. Если он честно работает и платит все налоги».
По мнению эксперта, ипотека у нас по-прежнему рассчитана на людей с
очень высокими доходами. «Как правило, речь идет о людях, которые
покупают уже не первую квартиру, то есть это такая узкая ниша, с которой
и работают сейчас коммерческие банки», – говорит эксперт.
«Нельзя сказать, что жилье везде абсолютно дорогое, – отчасти возражает
Екатерина Андреянова. – Просто сильно разнятся доходы населения по
регионам. Даже там, где цены на жилье относительно низкие, местное
население не может его себе позволить. Плюс в какой-то степени со
стороны граждан сохраняется недоверие к банковской системе. Люди не
хотят брать такие долгосрочные кредиты и в течение нескольких десятков
лет отдавать банку какие-то крупные суммы».
Так брать или нет?
По словам г-на Палаткина, наиболее привлекательные условия по ипотечным
кредитам и цены на недвижимость были в докризисный период, а основной
объем выдач таких займов приходится на первую половину 2008 года. Потом
был провал, но в 2010 году число банков, предлагающих ипотечные кредиты,
значительно увеличилось. В борьбе за клиентов пошли вниз процентные
ставки, смягчились требования к заемщикам. Да и цена жилья пока не
достигла докризисного уровня.
«Но такая ситуация вряд ли продлится долго, – убежден г-н Палаткин. –
Даже относительно недорогая ипотека подстегивает покупательскую
активность, а по законам рынка рано или поздно это приведет к росту цен
на жилье. Для того чтобы вслед за снижением ипотечных ставок не начали
дикими темпами расти цены, нужно одно – наращивать объемы строительства
жилья».
Эксперты не сомневаются: в довольно долгосрочной перспективе снижение
ставок вполне возможно. Не до 8%, конечно, но на 1,5–2% – реально. Но
это произойдет не сейчас: сначала должна снизиться инфляция, экономика
должна выздороветь, рынок должен вылечиться от лихорадки. Когда это
случится? На этот вопрос ответа не знает, похоже, никто. Но точно не в
предвыборный период, который уже начался и будет продолжаться до
следующей весны. Да и потом рынок будет ждать сигналов, да и поверит ли
он им…