При расчете условий кредитования банки обычно увязывают процентные ставки по ипотеке не только с размером первоначального взноса, но и со сроком кредитования. Чем дольше растягиваются выплаты, тем выше ставка.

Эта практика не касается программы госсубсидирования ипотеки. По данным АИЖК, сейчас она занимает 39% рынка, поэтому не так бросается в глаза, как до кризиса. Тем не менее, гражданам, не рассчитывающим попасть в «последний вагон» господдержки, следует учитывать те выгоды, которые сулит именно краткосрочный заем. Поскольку вряд ли государство продлит господдержку еще на один год.

Для справки, в Сбербанке по программе «Приобретение готового жилья» на срок до 10 лет назначается ставка 12,5%, до 20 лет – 12,75%, до 30 лет – 13%.

Есть банки, у которых эта градация начинается с 5 лет. До кризиса разница между минимальным и максимальным сроком порой могла достигать 2 п.п.

Естественно, чем дольше выплачивается кредит, тем больше переплата. В том же Сбербанке при займе в 4 млн рублей за 10 лет переплата составляет 3,026 млн рублей, а за 30 лет – уже 11,929 млн рублей.

Даже несмотря на инфляцию, банкам долгосрочные кредиты выгодны. Не случайно в брокерской среде сформировалось негативное отношение к различным продуктам формата «Ипотека для молодой семьи». Ведь они предполагают отсрочки при рождении ребенка, что, скорее всего, увеличивает переплату.

Еще совсем недавно – в 2010-2014 годах – банкиры чинили всяческие препятствия клиентам, пожелавшим вернуть долги раньше срока. За это взимались дополнительные комиссии, назначалась нижняя планка вносимой суммы, деньги принимались в ограниченные сроки. Впрочем, череда судебных разбирательств заставила кредиторов смириться.

Заемщики не любят быть должны

Как рассказывает заместитель председателя правления банка «ДельтаКредит» Ирина Асланова, даже кризис не смог изменить типичное поведение ипотечного заемщика. Ипотека в среднем берется на 15 лет, а по факту обычно гасится за 7 лет.

Любопытно, что эти параметры справедливы как для коммерческой ипотеки, так и для кредитов с господдержкой.

Соответственно, во всех банковских офисах констатируют, что порядка трети поступающих ежемесячных платежей зачисляются в графу «досрочное погашение».

Неготовность долго тянуть кредитное бремя кроме прочего объясняется и менталитетом российского добросовестного ипотечного должника. Россияне, в отличие от европейцев и американцев, не научились и не любят жить в долг.

Так, компания «НДВ-Недвижимость» провела опрос среди обслуживаемых заемщиков. Выяснилось, что почти половина опрошенных (49%) согласны перейти на режим жесткой экономии, лишь бы распрощаться с долгом досрочно.

В частности, 16% граждан готовы пожертвовать отпускными путешествиями, 12% откладывают на потом покупку мебели, а также крупногабаритной и дорогой бытовой техники. А 7% опрошенных экономят на ресторанах и кафе.

Только одно изменение в поведении заемщиков отметила управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ24 Ирина Зуева. Если ранее граждане гасили ипотеку раньше срока суммами, соразмерными с ежемесячным платежом, то теперь в общем потоке зачастили платежи всего в несколько тысяч рублей. То есть, должники буквально несут в банки любую заработанную или сэкономленную копейку.

Механизм погашения

Заглянем во «внутренний» механизм ежемесячных начислений и выплат по жилищному кредиту. Если первоначальный взнос полностью перечисляется продавцу квартиры, то далее банк торопится обезопасить свои вложения. И первые несколько лет в структуре ежемесячного платежа превалируют банковские проценты. Так, разрыв договора с банком на этом этапе выявит то, что клиент за саму квартиру почти ничего и не заплатил. Но ближе к концу выплат банк свои интересы удовлетворяет. В этот момент и начинается преимущественное гашение самого тела кредита.

Между тем, все деньги по досрочному гашению в обязательном порядке идут на сокращение тела кредита, даже если заемщик принес их на следующий день после получения займа.

Далее подходы различаются. Часть банков за счет досрочных платежей уменьшают ежемесячный процент выплат, а часть – общий срок кредитования. Как отмечалось выше, второй вариант должнику выгодней, и, соответственно, встречается реже. На данный аспект при выборе кредитора обращает внимание минимальное число потенциальных заемщиков.

Еще немаловажно, что при досрочном гашении ипотеки можно вернуть переплату по страховке. Конечно, страховыми компаниями применяется ряд уловок, чтобы эти деньги не возвращать. Но юридически подкованный заемщик обычно своего добивается.

Инфляция и «подушка безопасности»

Согласно оценкам Росстата, инфляция в РФ в августе 2016 года составила 0% после 0,5% в июле, 0,4% в июне-апреле, 0,5% в марте, 0,6% в феврале и 1% в январе. В целом за это время она «накопила» 3,9%, что в годовом выражении равно 6,9%. Но Банк России и Минэкономразвития ожидают, что по итогам года инфляция будет близка к 6%.

Однако это – официальные данные, зарабатываемые же россиянами деньги обесцениваются быстрее. Так, по подсчетам исследовательской компании «Ромир», за первое полугодие розничные цены в РФ выросли на 7,2%. В годовом исчислении – более 14%.

При оценке потерь сбережений от инфляции можно ориентироваться на средний показатель – 10%. Это и есть размер потерь, если заработанные деньги хранить «под матрасом», а не нести в банк для опережающих выплат по кредиту. Правда, эксперты, в частности финансовый омбудсмен Ассоциации российских банков Павел Медведев, рекомендуют должникам иметь «подушку безопасности». Речь идет о стабильно сохраняемой сумме, достаточной для полугодового гашения займа. Ведь досрочное гашение части кредита не отменяет обязанности делать последующие выплаты своевременно. Если на полгода не накопить, то хотя бы эквивалент ежемесячного платежа в неприкосновенном запасе держать необходимо.

И, кстати, пока еще можно найти банковские депозиты, дающие доходность чуть более 10%, что вполне комфортно для размещения средств «подушки». Между тем, на финансовом рынке присутствует ряд инструментов, обещающих более высокую доходность. Прежде всего, облигации. И при определенных навыках становится целесообразным не досрочное гашение свободными средствами, а их инвестирование.

Кроме того, неразумно спешить с выплатами, если у предпринимателя периодически возникает необходимость брать другие кредиты. Но выбравшему такое решение лицу, следует учитывать еще пару факторов, зависящих от позиции нашего государства.

Во-первых, нынешняя политика ЦБ на сдерживание инфляции может быть признана несвоевременной. Тогда государство включит печатный станок, а мы снова увидим двузначные цифры инфляции. Доходность различных инструментов инвестирования кардинально изменится. Но главное – инфляция превратит серьезный долг в копеечный.

Во-вторых, время от времени банковское лобби пытается отменить право граждан на досрочное гашение. Так, в апреле этого года разгорелся скандал вокруг проекта новой редакции Гражданского кодекса, где было прописано, что опережающие выплаты по кредиту возможны только с согласия кредитора. Однако в настоящее время проект отозван и дорабатывается.

Игорь Заржицкий